根据《通知》，各地住房城乡建设主管部门要将养老服务设施建设规划纳入城市、镇总体规划，全国社会养老床位数达到每千名老年人35～40张。

　　中国房地产学会副会长陈国强告诉《每日经济新闻》记者，目前养老服务设施的主要难题还是在于如何解决老人的居住问题，地价过高是最大难题，在四部委决心联合解决这一难题的背景下，应该推出一些拿地的政策以及税收方面的优惠。

　　养老服务设施纳入总体规划

　　根据全国老龄委办公室发布的《中国老龄事业发展报告(2013)》，截至2012年底，我国老年人口数量为1.94亿，占总人口的14.3%。2013年，达到2.02亿，占总人口的14.8%。

　　但是我国拥有养老床位数量不仅低于发达国家的平均水平，也低于有些发展中国家的水平。

　　以河北省为例，河北省目前全省公办养老机构床位数为18.5万张，民办养老机构床位数为4.78万张，每千名老年人拥有养老床位只有23张。

　　河北某市民政局人士还告诉《每日经济新闻》记者，部分现有养老设施不符合设计规范，如乡镇建设较早的敬老院，因历史原因设计要求不高，设施配套不够完善；民办养老机构大多是旧房或租房改建，硬件配套设施达不到要求。他说，“社区养老服务设施空间小，且多数社区缺乏生活、保健、娱乐等服务功能。”

　　陈国强表示，由于养老设施建设是一个大概念，涉及民政、财政、住建和国土等多个部门，这些部门如果不协商解决问题，就会出现真空地带。

　　四部委联合发布的通知要求，各地住房城乡建设主管部门要将养老服务设施建设规划纳入城市、镇总体规划，各地住房城乡建设主管部门会同国土资源、民政和老龄办等部门，应做好沟通协调，建立协作机制，制定年度计划，明确工作任务，落实责任单位，共同推进养老服务设施建设工作。

　　《通知》称，各地要按照“居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支撑”的要求，结合老年人口规模、养老服务需求，明确养老服务设施建设规划。

　　在陈国强看来，尽管《通知》并没有就养老设施的建设主体是民办还是公办，以及土地和税收政策予以详细明确，但已经暗含养老服务设施应当作为一种特殊的建设项目，并配备相关的政策。

　　此外，尽管社区养老和家庭养老是主流，但因中国老龄人口绝对数量大，机构养老显得格外重要，这也是养老服务设施建设的重中之重。

　　养老机构拿地难题亟待解决

　　《通知》称，编制养老设施规划应与城市人口布局规划、建设用地规划、居住区或社区规划、医疗卫生规划等相关配套设施规划进行协调和衔接，积极推进相关设施的集中布局、功能互补和集约建设，充分发挥土地综合利用效益，并合理安排建设时序和规模。

　　按照“十二五”规划纲要提出的目标，平均每千名老人拥有的床位数要达到30张。有业内人士预估，到2015年，全国养老床位总数将达660多万张，尚有280多万张的缺口。按照每张床位需用地30平方米计算，约需12.6万亩建设用地。

　　对于北京这类一线大城市而言，养老服务设施启动后如何收回成本显然成为难题。

　　陈国强说，目前国内有些房企开始在某些项目中配套养老服务设施，由于养老地产维护成本高，现在仍然处于摸索阶段，并没有十分成熟的模式。

　　“就机构养老的拿地问题，应当采取混合方式，不能单视为住宅或商服用地简单走招拍挂程序。”陈国强说，如果单依靠政府财政资金和公办养老机构去解决社会养老显然很难，民营机构和社会资本如何介入需要找到平衡点。

　　北京已经出台政策明确：由政府投资建设的养老机构和社会资本投资建设的非营利性养老机构，今后将由政府部门划拨土地，不需要缴纳土地出让金。而社会资本投资建设的营利性养老机构，应在限定地价、规定配套建设和提出管理要求的基础上，采用招拍挂等方式供地。

　　国土资源部土地利用管理司司长廖永林也表示，目前一些公办养老院能享受的政策支持，民营养老院享受不到，还有改进的地方。他透露，只要是符合城市规划且确实是从事养老事业的民办养老机构，未来在用地方面也可能享受到政策扶持。

　　武汉市民政局副局长徐元明等人建议，应鼓励和引导民间资本进入养老服务领域，通过改扩建等形式，对废旧厂房、闲置校舍和空余办公用房等资源进行改造，使之成为养老服务设施，以缓解土地供应不足的压力。

　　“全国范围内如何解决养老服务设施用地问题应该尽快提上议程。”陈国强说，基本问题还是在于如何解决老人住房问题，床位是重要标准，民办养老机构可以凭借床位数量去争取政府的补贴和优惠。

　　他还表示，考虑到养老服务设施布局的合理性，也不排除未来房企竞地时，以配建养老服务设施为附加条件。